Five Minutes With: Rick Smith,
The Future of FelCor Lodging Trust
五分钟访谈记：特别采访费尔科寄宿信托公司（FelCor Lodging Trust）的未来——里克·史密斯（Rick Smith）先生
编译：李剑曦
里克·史密斯（Rick Smith）自2006年2月就已担任德克萨斯州欧文的费尔科寄宿信托公司（FelCor Lodging Trust Inc.）总裁兼首席执行官。他说：“我相信，我们2006年将获得很好的收益。”FelCor正在重新制定规划，准备卖掉非战略资产，利用公司的收益及现金，偿还4亿美元的债务，将大笔资金用于核心资产的现代化。截止六月，费尔科已经卖掉了15家酒店，获得了约2.56亿美元的收益。公司计划总共出售38家酒店，但史密斯说：“由于我们完成了最后的投资规划，所以我不排除出售更多酒店的可能。”
《酒店》：在您的投资组合中，酒店如何成为非战略资产？
史密斯（Smith）：这是对酒店挨个评估的结果。要使资产继
续成为品质资产，获得品质收益，就要仰赖于市场和所需资本。我们确实做了全面的分析，审视了资产的所有要素和它创造的全部及长期的股东价值。如果要出售，它又值多少。这些就是帮助我们做决策的东西。
《酒店》：销售收入资助了哪些项目？
史密斯（Smith）：这要从两个方面来讲。一是投入到了酒店的发展。在某些情况下，扩建了酒店客房或spa馆。预计这将会获得更好的收益，我们对此感到欣慰。二是在重大修缮方面，正在进行更新。主要在逐个对酒店进行分析的基础上更换所有“软性商品”。我们对大多数酒店的浴室重新进行装修，并修缮了公共空间和会议室。
《酒店》：2006年下半年您是如何去做的呢？
史密斯（Smith）：为推动内部成长，我将核心不动产列入投资计划，这样它们可得到完全的修缮，变得更具竞争力。2006年第一季度，我们修缮了16处资产，耗资150万美元以上，它们获得了40%的EBITDA增长，其余的仅增长20%。这里我们看到了改变投资方向的许多机会。
我还想提一下我们在资产管理方面所做的努力，我们已经完全改变了资产管理的状况。过去我们根据品牌来分配资产管理人员，每个人管理30～40种资产。这使得资产管理人员没有他们需要的工具来充分了解市场、竞争资产和资产需求。
资产管理人员现在只管理15种资产，分布在不同地区，这样他们就能够滞留在市场中，了解市场及酒店业务的综合情况，审视销售计划，了解不足，以改变酒店状况及推动酒店增长率。
《酒店》：您减少债务是为了规避预期的低迷市场行情吗？
史密斯（Smith）：市场会发生变化，但我不认为这是在规避，我甚至认为这是为股东长期利益而做的事情。我们已经下定决心，以恰当的资产推动股东价值的增加。我们希望甩掉（非战略酒店），利用收益为我们的股东做更好的事情。在下一个周期到来之前，我们希望减少债务吗？当然是。减少债务也是为未来外部增长创造有力的条件。
《酒店》：为什么要从二级和三级市场中撤出？
史密斯（Smith）：它们不适合我们。对于小业主和运营商来说，它们更有利可图，对公共的房地产投资信托公司而言，它们不是最佳的选择，特别是当我们经历发展周期的时候，它们是首先要解决的问题。
拿投资来说，我们希望解决投资的多样化。我们现在有许多效外地产。针对市场，他们没有准入的门槛。与此同时，绝大多数地产为20年到30年之间。由于没有准入门槛，你不会得到它们运转供给方面的保护，这会影响到你。我们想减少这种风险。
《酒店》：您准备放慢外部增长的速度吗？
史密斯（Smith）：完全正确。我们现在完全集中于内部发展。当我们开始外部增长时，内部增长的速度将会放慢，也就会受到很大的影响。资产需要满足市场多样化、构建更多保护的标准。它们需要拿出全部品质的投资组合，并与长期和短期EBITDA成长更相符合。我们不会为了成长而去做大买卖。
一旦万事俱备，实现了投资计划和发展壮大，那我们将集中于外部增长。我们将开始审视2006年的机会，但我何时才能确切知道实施的时间呢？这要看发展的规律。现在它还不是特别关注的焦点。
《酒店》：您领导费尔科（FelCor）迎接了哪些挑战？
史密斯（Smith）：我们显然正处于良好的发展周期。这一行业的发展周期是受供给导向驱动的。如果您看看供应及需求率，就了解到长期循环下供不应求。尽管如此，你永远都无法知道会发生什么变化，失控正是我所担心的问题。对我们能够控制的事，我真的感到很欣慰。
