China Hotel Development and Financing Conference
逐步成熟的中国酒店业——中国酒店开发与融资论坛前夕
张工
美达麦斯国际建筑（Metamax International Architecture）总裁，资深美国建筑师、酒店设计专家，他在国际上有近20年的建筑设计专业经验，在欧洲、美国和中国设计主持了很多重要项目，包括城市规划和城市设计、城市综合体、豪华型酒店、办公楼、高级公寓和商业设施项目。
中国酒店开发与融资论坛由中国旅游饭店业协会、浩华管理顾问公司和索金国际地产投资银行联合举办，是以中国酒店开发为主题，为酒店业主和开发商量身订制的论坛，在中国已成功举办2届。论坛由三大板块组成：洞悉市场行情、酒店开发融资、业主聚焦，与酒店开发项目的切实需求挂钩，从而加深对酒店开发领域各个环节的认识，并掌握高效的酒店开发、融资流程。与会者60%是国内的酒店业主和地产开发商或投资企业，30%是各酒店管理公司、与酒店行业有关的网络预订机构、律师和建筑师事务所、教育和培训机构以及银行等。
第三届“中国酒店开发与融资论坛&
#8221;定于2007年3月14日至16日在北京香格里拉饭店举行。在召开前夕，HOTELS杂志中文版专访此论坛的特约嘉宾美国美达麦斯国际建筑总裁张工先生，根据“论坛”讨论内容与关联效应进行前期报道。
Hotels：每年一次的中国酒店开发与融资论坛给我们带来什么影响？
张工：论坛是酒店开发和投资领域专业人士与致力于酒店投资和开发的业主、开发商之间重要的沟通平台，并以此为纽带，探寻合作商机。论坛主要面向寻求业内最新信息以及为项目寻求切实协助的业界单位和人士，如新兴的酒店开发商或投资商；日趋活跃的寻求新商机的酒店业主；面临转轨、改制、资产重组的酒店业主；重建、大改造的酒店业主；高阶层管理者等，论坛为他们解答关于酒店开发的实施战略和步骤；提供投资融资合作伙伴的机会、介绍酒店管理公司、品牌策划、酒店设计及规划顾问团队等，与他们进行酒店战略开发和可行性分析方案的探讨与研究。另一方面，也是很重要的，就是参会者可以在论坛中了解到去一年行业内的动态，一起探讨近期、远期业内市场的发展趋势。论坛在对中国市场宏观的回顾与展望中，主要通过对中国酒店开发与融资的战略和战术两个方面，就诸多问题的探讨，使业界可针对性更强、更准确的服务于未来市场。
Hotels：中国酒店开发与融资的战略和战术的探讨，都涉及到哪些方面？
张工：从今年的论题来看，涉及面较广泛，比之前两届概念更清晰且更具有力度。但是可以看出，整体是以战略与战术两方面划分。在战略上最核心的是分析投资方向和运营模式之间的关系。为什么这样讲呢？因为酒店一般作为持久有项目，其投资取向有区别于其他不动产投资的意义，投资效益是与运营紧密关联，是战略的关键。酒店有史以来历经功能和初期运营模式的演变、细化和不断的更新升级，这种状态基于市场的需求，还要继续发展下去。无论是商务类、度假类、休闲类等酒店类型，都有自身的功能和运营模式的特性，有各自赢利的特殊机制，不可一概而论。因此，酒店投资就会牵扯到管理运营模式，每年的论坛不仅分析怎样的模式或酒店类型在目前市场占据多少份额，而是具体到哪种类型酒店在市场发展中是什么状况，其背后隐藏着怎样的盈利机制，而机制决定着投资方向。整个论坛在宏观框架下，也很注重微观处理投资方向和运营模式之间的关系。
在战术方面最首要的是关于酒店管理和酒店设计的系列问题。一方面因为酒店在投资完成后，其运营好坏主要依赖管理公司；另一方面，设计需要符合管理运营的要求，是运营成功的基础条件。这也是为什么众多管理公司与设计师参加论坛的原因所在。论坛协助与会者清晰、正确地了解酒店管理公司的角色和作用，理解酒店管理公司的品牌及管理模式，与酒店管理公司一道在开发前期建立酒店的定位和经营管理策略，为酒店的规划设计建立充分和必要的条件。针对酒店建筑的高度复杂和综合的特性，论坛倡导酒店设计和建设遵循高度专业化的运作模式，饭店设计和建设的每个参与者同时参与、协调运作，强调专业的酒店设计是酒店成功与否的重要保障。然后是法务问题。值得一提的是，投资方与管理公司就管理模式应该在大合同中有某种意义的规范，还应包括人员的支配、职能、资源分配的权利等细节。而权利的关系与管理公司主观能动性的强弱对于酒店的盈利有着直接的联系。每个酒店投资和建设初期，其管理公司都会给业主一套“酒店设施与管理准则”，准则不仅是设计的导线也是给业主的标尺，是双方必须遵守的。而准则的另一层意义是业主必须允诺并达到管理公司设定的标准，然后管理公司再保证业主的盈利。这一点应让更多的中国酒店业主所认识。
Hotels：中国未来阶段酒店设计的发展趋势会是怎样？
张工：中国酒店设计的发展具有很多自己的特色，与本阶段人们的生活方式有密切的关联，而酒店是为人们提供社会生活的场所。首先中国未来酒店发展的关键问题是要更加重视客观规律。当酒店在着手投资建设之前，应该对市场进行仔细的分析，对酒店物业与管理模式加以明确的定位，此定位将蕴藏酒店今后或盈利或失败的机制，前后是相互捆绑的。国际品牌酒店在城市的分布与数量，是通过详细的前期市场分析，有着各自特有的发展策略，并非针对业主。而国内品牌酒店发展有两大前景。一是以输出酒店专业化管理为己任的专业酒店管理公司将蓬勃发展。因我国之前的酒店很多是业主与管理者合二为一，没有相应标准制约的。将来必会大量发展中国自己的大型专业管理公司，以满足酒店市场需求的规律。二是多建立发展中星级即三、四星酒店，因其市场需求范围将会最广泛。
那么对于中国未来酒店设计的发展来说，第一，是中国酒店设计在整体上应向着专业性更高的方向发展。酒店建筑的高度复杂和综合的特性，要求饭店设计遵循高度专业化的运作模式，并要求酒店设计和建设的每个参与者同时参与、协调运作。专业的酒店设计在世界范围内是证明酒店成功与否的重要保障。第二，是未来酒店设计应将向更人性化、绿色环保的方向前进。具体到整个酒店功能流线的分布和空间使用效率，是设计师应该重视的。时间和单位面积下的耗能指数这一细微之处确实对整个酒店的耗能起到非常关键的作用，如果空间流线的不合理，会直接影响并降低效率，同样会浪费大量资源、能量和人力，在谈及人性化、环保时，这是经常被忽略的问题。因此，作为设计师要全方位多方面的落实绿色的概念，做到真正的环保。在室内设计方面，营造新颖的环境固然重要，但舒适度对酒店来说更为重要。对于材料的运用也应颇有讲究，即材料本身是否耐久、便于清洁维护，以及运用的造型形式是一个酒店设计师所需注意到的。酒店是一个消耗性、损耗性使用场所，每个客人对材料特性并不熟悉。因此，运用材料和造型的前提是方便使用且不易破损、便于清洁维护。我认为将来酒店设计中，运用适合酒店的材质和设计手法是设计师最需要提高的。当然，以上所有摆在面前的重任，都将需要业主与设计师共同努力才能完成。
最后预祝第三届中国酒店开发与融资论坛圆满成功。
关于此次论坛的深度报道敬请关注下期HOTELS杂志中文版。